Casco Antiguo Panamá: Tesis de Inversión para Alejandro y Rodrigo.
Casa Turmalina
Una oportunidad única de inversión patrimonial en el corazón histórico de Panamá, reconocido por UNESCO como Patrimonio Mundial de la Humanidad
Panavanti – 17/Sep/2025
Resumen Ejecutivo: Deal at a Glance
Tesis de Inversión
Ubicación patrimonial única con demanda turística sostenida y oferta limitada
Beneficios Fiscales
30 años sin impuesto inmobiliario + 10 años exención renta comercial
Potencial de Revalorización
Crecimiento turístico continuo en zona de conservación patrimonial
¿Por qué Casco Antiguo?
Patrimonio Mundial UNESCO
Reconocimiento internacional desde 1997 que garantiza protección y prestigio permanente, atrayendo turismo cultural de alta calidad y estableciendo valor patrimonial duradero.
Hub Gastronómico y Cultural
Epicentro de la escena culinaria panameña con restaurantes de clase mundial, galerías de arte, y eventos culturales que generan flujo constante de visitantes.
Estilo de Vida Premium
Único distrito walkable de la ciudad con arquitectura colonial, plazas históricas y acceso peatonal a servicios, creando una experiencia urbana diferenciada.
Ubicación Estratégica
A 10 minutos del distrito financiero, conectado por Cinta Costera, ofreciendo proximidad al CBD mientras mantiene su carácter histórico único.

Insight Clave: La combinación única de protección patrimonial, ubicación estratégica y oferta limitada crea una demanda estructuralmente sostenida con inventario rígido.
Marco Legal: 40+ Años de Protección
1
1976
Declaración como Conjunto Monumental Histórico - Primera protección legal del patrimonio arquitectónico
2
1997
Reconocimiento UNESCO como Patrimonio Mundial - Protección internacional y prestigio global
3
2004
Manual de Restauración - Normas técnicas específicas para intervenciones patrimoniales
4
2013-2017
Incentivos Fiscales - Beneficios tributarios para promover inversión y conservación
Instituciones Reguladoras
  • DNPH: Dirección Nacional de Patrimonio Histórico
  • Municipio: Permisos de construcción
  • MIVI: Supervisión técnica de restauraciones
  • INAC: Coordinación cultural y patrimonial

Takeaway Ejecutivo: Marco legal sólido de cuatro décadas que garantiza estabilidad regulatoria y protege el valor patrimonial a largo plazo.
Beneficios Fiscales Excepcionales
1
Exención Impuesto Inmobiliario
30 años sin impuesto de inmueble para inversiones en restauración patrimonial
2
Exención Impuesto sobre la Renta
10 años sin impuesto de renta para actividades comerciales en inmuebles restaurados
3
Exención Impuesto de Transferencia
Sin impuesto de transferencia en primera venta con inversión mínima de $50,000 en restauración
4
Deducciones por Donaciones
Deducción del 100% en donaciones para conservación patrimonial del impuesto sobre la renta

Impacto Financiero: Los incentivos fiscales aumentan el retorno neto efectivo entre 2-4 puntos porcentuales, mejorando significativamente la rentabilidad de la inversión.
Normas Urbanas y de Restauración
Alturas Máximas
3-4 pisos máximo según zonificación, preservando la escala humana y el perfil histórico del conjunto
Conservación de Fachadas
Obligatorio mantener elementos arquitectónicos originales, materiales tradicionales y composición volumétrica
Prohibición de Demolición
Solo permitida en casos excepcionales con estudios estructurales y aprobación especial de DNPH
Permisos Especializados
Todos los proyectos requieren aprobación de DNPH previo a cualquier intervención arquitectónica
01
Categorización Patrimonial
Determinación del nivel de protección según valor histórico-arquitectónico
02
Levantamiento Técnico
Documentación detallada del estado actual y elementos a conservar
03
Propuesta de Intervención
Diseño respetando criterios de conservación y restauración patrimonial
04
Ejecución Supervisada
Construcción con seguimiento técnico especializado en patrimonio
Insight Estratégico: Las restricciones urbanas, aunque requieren expertise especializado, garantizan la conservación del valor patrimonial y limitan la competencia futura, protegiendo la inversión a largo plazo.
Procedimientos y Permisos: Ruta Crítica
Anteproyecto
Desarrollo de propuesta arquitectónica inicial con arquitecto especializado en patrimonio
Aprobación DNPH
Revisión y aprobación por Dirección Nacional de Patrimonio Histórico (30-45 días)
Permiso Municipal
Obtención de licencia de construcción en Municipio de Panamá (15-30 días)
Certificación OCA
Obtención de certificado de ocupación y uso conforme (10-15 días post-construcción)
Documentación Requerida
  • Levantamiento fotográfico completo del inmueble
  • Planos arquitectónicos detallados de intervención
  • Estudios estructurales cuando aplique
  • Especificaciones técnicas de materiales
  • Cronograma de obra y presupuesto detallado
  • Póliza de responsabilidad civil del constructor
Tiempos Estimados
Total proceso permisos: 60-90 días
Ejecución obra: 8-12 meses
Contingencia recomendada: +20% tiempo

Advertencia Legal: Las intervenciones sin permisos están sujetas a multas de $500-$5,000 y órdenes de paralización. Es fundamental trabajar con profesionales especializados.
Takeaway Operativo: La experiencia en tramitología patrimonial es crítica. Recomendamos arquitectos y contratistas con historial comprobado en Casco Antiguo para minimizar riesgos y retrasos.
Reformas 2024-2025: Expansión de Beneficios
Propuestas en Trámite Legislativo
Expansión Geográfica
Extensión de incentivos fiscales a barrios contiguos: Santa Ana, El Chorrillo y Colón, ampliando el perímetro de beneficios
Nuevas Salvaguardas
Protocolos especiales para situaciones de emergencia que permitan intervenciones urgentes con procedimientos expeditos
Incentivos Adicionales
Posibles créditos fiscales para inversiones superiores a $1M en proyectos de restauración integral
Simplificación Administrativa
Ventanilla única para trámites patrimoniales, reduciendo tiempos de aprobación entre 30-40%
1
Q4 2024
Primera lectura en Asamblea Nacional de proyecto de expansión de incentivos
2
Q1 2025
Segunda lectura y discusión en comisiones especializadas
3
Q2 2025
Aprobación esperada y promulgación de la nueva ley
4
Q3 2025
Reglamentación e implementación efectiva de los nuevos beneficios

Oportunidad Estratégica: Las reformas legislativas en curso podrían ampliar significativamente el universo de inversión patrimonial, creando nuevas oportunidades con beneficios fiscales similares en áreas adyacentes.
Demanda de Mercado: Factores de Crecimiento
Turismo Creciente
+8% anual en arribos internacionales, con enfoque en turismo cultural y gastronómico de alto valor
Residentes Internacionales
Crecimiento de expats y residentes premium buscando lifestyle urbano auténtico
Gastronomía de Clase Mundial
Concentración de restaurantes reconocidos internacionalmente impulsa demanda residencial
Hub Cultural
Eventos culturales, galerías y espacios creativos atraen turismo de alto poder adquisitivo
Segmentos de Demanda
35%
Turismo Cultural
Visitantes internacionales con estadías 3-7 días, alto gasto per cápita
25%
Expats Corporativos
Ejecutivos multinacionales con contratos 2-5 años
20%
Residentes Premium
Profesionales locales de alto patrimonio
20%
Inversionistas
Capital extranjero buscando diversificación geográfica
Proyección de Demanda: El flywheel turismo ↔ comercio ↔ residencial crea un ciclo virtuoso donde cada segmento refuerza y atrae a los otros, generando demanda estructural sostenida.
Oferta Limitada: Escasez Estructural
Pocas Parcelas Disponibles
Solo 15-20 lotes sin desarrollar en todo el perímetro patrimonial, con la mayoría ya en proceso de desarrollo
Alturas Restringidas
Limitación a 3-4 pisos impide densificación vertical, manteniendo inventario físicamente limitado
Presión Alcista en Precios
Demanda creciente + oferta inelástica = apreciación constante de valores inmobiliarios
La evolución de precios refleja una apreciación constante del 8-12% anual, impulsada por la combinación única de protección patrimonial, ubicación estratégica y restricciones de desarrollo.
Inventario Total
~800 unidades residenciales en todo el distrito, con tasa de rotación <3% anual
Nuevos Desarrollos
Solo 2-3 proyectos por año, con pre-ventas típicamente del 70-80%
Tiempo de Venta
Propiedades premium se venden en promedio 4-6 meses, indica mercado activo

Ventaja Competitiva: La escasez estructural de oferta, combinada con crecimiento de demanda, crea un entorno favorable para apreciación de capital y mantenimiento de ocupaciones altas.
Usos Óptimos: Matriz de Oportunidades
Short Stay Premium
Apartamentos amoblados para turistas y ejecutivos. ADR: $120-180/noche. Ocupación: 65-75%. Gestión especializada requerida.
Long Stay Corporativo
Contratos 6-24 meses para expats. Rentas: $1,200-2,500/mes. Menor rotación, ingresos estables.
Hotel Boutique
8-15 habitaciones. ADR: $180-300. Requiere licencia turística y operación profesional.
Retail Gastronómico
Restaurantes, cafés, tiendas. Rentas: $25-40/m². Beneficios fiscales comerciales aplican.
Factores de Éxito por Segmento
  • Ubicación: Proximidad a plazas y atractivos
  • Autenticidad: Preservación del carácter histórico
  • Servicios: Gestión profesional especializada
  • Marketing: Posicionamiento premium diferenciado
  • Flexibilidad: Capacidad de adaptación normativa

Recomendación Estratégica: El mix residencial short/long stay ofrece el mejor balance riesgo-retorno, permitiendo flexibilidad operativa y diversificación de ingresos.
Casa Turmalina: Overview del Activo
Características del Inmueble
  • Ubicación: Calle 5ta Este, Plaza Bolívar
  • Área construida: 1440 m² distribuidos en 3 niveles + sótano + azotea
  • Configuración: 7 apartamentos + 2 locales comerciales
  • Categoría: Inmueble de interés patrimonial
  • Estado: Estructura sólida, requiere restauración integral
  • Zonificación: Residencial-Comercial mixto
Distribución de Espacios
Planta baja: 2 locales comerciales (300 m² en total) + 1 habitación
Segundo piso: 4 apartamentos
Tercer piso: 3 apartamentos de 1 recámara
$2.0M
Precio de Oferta en Planificación de Alejandro
$1,388 por m² construido, sería un precio ultra competitivo vs. comparables en la zona
$550K
CAPEX Estimado
Terminar el 35% de proyecto (restauración integral a estándares premium)
$50K
Gastos Adicionales
Permisos, legales, contingencias y gastos de cierre
300m²
Área Comercial Rentable
Eficiencia espacial del 100%, todos los metros son productivos
Ventajas Competitivas del Activo: Ubicación esquinera premium con doble frente, proximidad inmediata a Plaza Catedral, Santa Familia, configuración flexible que permite múltiples estrategias de monetización, y estructura sólida que minimiza riesgos constructivos.
Underwriting: Supuestos Clave del Modelo
1
Short Stay - Apartamentos
ADR inicial: $125/noche
Crecimiento: 3% anual
Ocupación: 70% estabilizada
Unidades: 7 apartamentos
2
Long Stay - Comercial
Renta inicial: $108k/año total ($30/m2)
Crecimiento: 3% anual
Ocupación: 95% estabilizada
Espacios: 2 locales (300 m²)
3
Gastos Operativos
Año 1: $99k total
Crecimiento: 3% anual
Ratio: 32% de ingresos brutos
CapEx reserve: $15k/año
Benchmarking de Mercado
Fuentes de Validación
  • ADR: Análisis comp set (10 propiedades similares)
  • Ocupación: Data histórica Airbnb/Booking
  • Rentas: Brokers locales y ofertas actuales
  • OpEx: Operadores existentes en la zona
01
Ramp-Up (Meses 1-6)
Ocupación gradual 30→70%, construcción de reputación online, optimización de precios
02
Estabilización (Año 1)
Alcanzar ocupación target 70%, rentas comerciales al 100%, OpEx normalizados
03
Optimización (Años 2-3)
Ajustes de ADR según demanda, renovaciones comerciales, eficiencias operativas
04
Maduración (Años 4+)
Cash flow estable, crecimiento orgánico, preparación para refinanciación o salida

Conservadorismo del Modelo: Los supuestos se basan en percentiles 25-30 del mercado para crear un colchón de seguridad. El upside potencial puede ser significativamente mayor con gestión optimizada.
NOI Estabilizado: Proyección 5 Años
$210K
NOI Año 1
Net Operating Income estabilizado con margen operativo del 68%
8.1%
Cap Rate de Entrada
NOI Año 1 / Inversión Total, competitivo vs mercado (7.5-9.0%)
3.0%
Crecimiento Anual
Escalación conservadora de ingresos y gastos, en línea con inflación
$237K
NOI Año 5
Proyección estabilizada con crecimiento orgánico sostenido
Composición de Ingresos Año 1
La diversificación de ingresos entre short stay residencial (65%) y comercial (35%) proporciona estabilidad operativa y reduce la dependencia del turismo estacional.
Margen Operativo: 68%
Superior al benchmark de mercado (62-65%) debido a eficiencias de escala y gestión optimizada
NOI Growth: 12.6%
Crecimiento acumulado en 5 años, impulsado por escalaciones contractuales y optimización operativa
Estructura de Deuda y Flujo de Caja
Parámetros de Financiación
Perfil de Amortización
  • Año 1-5: Interés promedio $45k/año
  • Capital promedio: $66k/año
  • Saldo año 10: $552,197 pendiente
  • Amortización total: $722,803 en 10 años
1.94
DSCR Mínimo
Debt Service Coverage Ratio muy conservador, reduce riesgo crediticio
49%
Loan-to-Cost
Apalancamiento moderado permite colchón de seguridad
3.75%
Tasa de Interés
Ultra Competitiva para inmuebles comerciales en Panamá, subsidio del Casco Antiguo. Ley 136 de 2013, complementada por la Ley 53 de 2017, establece el régimen fiscal especial para la rehabilitación y dinamización del Casco Antiguo.
Proyección DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
Cash Flow After Debt
Año 1: $99,159
Crecimiento: 3.5% anual
Acumulado 5 años: $545k
Equity Build-Up
Amortización: $66k/año promedio
Apreciación: 3% anual
Total equity gain: $1.1M en 10 años
Refinanciación
Opción año 5-7 con NOI mayor
Potencial reducción de tasa
Cash-out refinancing posible

Perfil de Riesgo Crediticio: DSCR superior a 1.89× en todo el período y LTV conservador del 49% proporcionan amplio margen de seguridad para el prestamista y el inversionista.
Retornos de Inversión
15.76%
IRR con Deuda
Retorno interno atractivo aprovechando apalancamiento financiero
11.29%
IRR sin Deuda
Retorno base del activo, superior a bonos y renta fija
10.13%
Cash-on-Cash
Retorno en efectivo sobre equity invertido, año 1
7.5%
Cap Rate Salida
Asunción conservadora para valoración al año 10
Supuestos de Salida (Año 10)
Análisis de Múltiplos
62%
Apreciación Capital
Incremento del valor del activo en 10 años
2.6x
Equity Multiple
Múltiplo sobre inversión inicial de equity
26%
Total Return
Retorno total anualizado (dividendos + apreciación)
Comparativo con Alternativas de Inversión
Prima de Riesgo Ajustada: El IRR del 15.76% ofrece una prima significativa vs. alternativas de inversión, justificada por la exclusividad del activo, beneficios fiscales y potencial de apreciación patrimonial.
Análisis de Sensibilidades
Tornado de Sensibilidades - Impacto en IRR
Variables Críticas
CAPEX (-20%/+20%): Mayor impacto en IRR
ADR y Rentas: Segunda mayor sensibilidad
Ocupación: Control operativo directo
Break-Even Analysis
Ocupación mínima: 52% para DSCR >1.0×
ADR mínimo: $95/noche para break-even
CAPEX máximo: $750k mantiene IRR >10%
Escenarios de Estrés
Crisis turística: -30% ocupación = IRR 9.8%
Sobrecosto obra: +40% CAPEX = IRR 10.1%
Combinado: Ambos factores = IRR 6.2%
Matriz de Probabilidades
IRR Esperado Ponderado
14.8% considerando probabilidades de escenarios
Probabilidad IRR >12%
85% de probabilidad de superar hurdle rate
Downside Protection
IRR mínimo 9.2% aún atractivo vs. alternativas

Conclusión de Sensibilidades: El modelo muestra robustez ante variaciones negativas, con IRR que se mantiene atractivo incluso en escenarios adversos, mientras ofrece upside significativo en condiciones favorables.
Gestión de Riesgos y Mitigaciones
Riesgos Regulatorios
Riesgo: Retrasos en permisos patrimoniales, cambios normativos
Mitigación: Arquitectos especializados con track record, pre-consultas DNPH, buffers de tiempo 20%
Sobrecostos de Obra
Riesgo: CAPEX superior al presupuestado, imprevistos estructurales
Mitigación: Contingencia 15%, contratistas con experiencia patrimonial, seguros todo riesgo constructor
Volatilidad Turística
Riesgo: Reducción ocupación por crisis económica/sanitaria
Mitigación: Diversificación long/short stay, mercado corporativo local, reservas operativas

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Estrés Financiero
Riesgo: DSCR insuficiente, incremento tasas de interés
Mitigación: DSCR conservador >1.9×, tasa fija, reservas de deuda 6 meses
Matriz de Riesgos
Plan de Contingencias
Reserva de contingencia: $75k (2.9% inversión total)
Línea de crédito: $200k facility para imprevistos
Seguros especializados: Todo riesgo constructor + R.C.
Gestión profesional: Property management experimentado
Diversificación: Mix residential/commercial
Monitoreo Continuo
KPIs mensuales: ocupación, ADR, OpEx, DSCR, avance de obra
Alertas Tempranas
Triggers automáticos para desviaciones >10% en variables críticas
Planes de Acción
Respuestas predefinidas para cada tipo de riesgo identificado
Revisión Periódica
Evaluación trimestral de riesgos emergentes y efectividad de mitigaciones

Riesgo Residual: Aún con todas las mitigaciones, persiste exposición a factores macroeconómicos y eventos de fuerza mayor. Se recomienda diversificación a nivel portfolio para inversionistas institucionales.
Estrategia de Salida
Venta Estabilizada
Timing: Año 7-10
Buyer: Inversionista institucional o REIT
Ventajas: Realización total del upside, liquidez completa
Refinanciación
Timing: Año 5-7
Estrategia: Cash-out refinancing con NOI mayor
Ventajas: Mantener activo, retorno de capital parcial
Hold Estratégico
Timing: 10+ años
Objetivo: Cash flow y apreciación continua
Ventajas: Ingresos estables, beneficios fiscales continuos
Análisis Comparativo de Estrategias de Salida
01
Preparación (18-24 meses antes)
Optimización operativa, auditorías financieras, documentación completa, análisis de mercado
02
Marketing y Due Diligence
Mandato exclusivo con broker especializado, data room virtual, proceso competitivo de ofertas
03
Negociación y Cierre
Evaluación de ofertas, negociación de términos, due diligence del comprador, cierre legal
Factores de Valor en la Salida
  • NOI estabilizado: Historial 3+ años de ingresos consistentes
  • Ocupación alta: >85% promedio histórico
  • Contratos long-term: Inquilinos comerciales con rentas escaladas
  • Mantenimiento: Property management profesional documentado
  • CapEx reciente: Inversiones en upgrades y mantenimiento
  • Ubicación premium: Casco Antiguo mantiene su prestigio

Recomendación: La venta en año 10 ofrece el mejor balance riesgo-retorno-liquidez, maximizando el IRR mientras capitaliza la apreciación patrimonial acumulada.
Propuesta de Valor y Call to Action
Oportunidad Única
Casa Turmalina representa una convergencia excepcional de factores que raramente se alinean en el mercado inmobiliario
Beneficios Fiscales Excepcionales
30 años sin impuesto inmobiliario + 10 años exención renta comercial = 2-4 puntos adicionales de IRR
Exclusividad Patrimonial
Activo irreproducible en zona UNESCO con oferta limitada permanente y demanda estructural creciente
Retorno Atractivo
IRR 15.76% con perfil de riesgo controlado y múltiples vías de creación de valor
15.76%
IRR Target
Superior a alternativas de inversión comparables
1.94x
DSCR Mínimo
Perfil de riesgo crediticio conservador
10
Años Horizonte
Período óptimo para capturar apreciación patrimonial
Próximos Pasos Propuestos
01
Term Sheet Preliminar
Estructura de inversión, términos financieros, cronograma indicativo
02
Due Diligence Detallado
Inspección técnica, validación legal, confirmación de supuestos financieros
03
Cronograma de Ejecución
Plazos de permisos, inicio de obra, estabilización operativa
Los invitamos a presentar una oferta para capturar esta oportunidad.
Casa Turmalina no es solo una inversión inmobiliaria; es una participación en el patrimonio cultural de Panamá con retornos financieros excepcionales. Las oportunidades de esta naturaleza son escasas y el momento es óptimo.
Documentación Disponible
  • Modelo financiero completo (Excel)
  • Planos
  • Cronograma detallado de permisos
  • Investigación completa de legislación de Casco
Contacto
Panavanti, S.A.
Edificio Dream Plaza, Piso 10 (Workings)
Costa del Este, , Ciudad de Panamá
Tel: +507 6252 2724
Email: shai@inmobiliariapanavanti.com
Panavanti, S.A.– 17/Sep/2025 – Para Uso Confidencial y Propietario. Panavanti, S.A. se reserva todos los derechos legales por el uso compartido a terceros sin aprobación previa. Se aclara que esta presentación y los documentos acompañantes son propiedad intelectual de la empresa Panavanti, S.A.